Ipoteca

L’ipoteca è una garanzia reale che vincola un bene registrato, di solito un immobile, a tutela di un credito. È centrale nei mutui: la casa acquistata diventa garanzia del finanziamento. Se il debitore non paga, il creditore può rivalersi sul bene, con priorità rispetto ad altri creditori.

Dopo l’iscrizione decorrono 10 giorni di “consolidamento”: trascorso questo termine, l’ipoteca acquista piena efficacia giuridica. Prima di ipotecare un immobile si effettua normalmente una perizia per determinarne il valore.

L’ipoteca ha durata di 20 anni. Il creditore può rinnovarla prima della scadenza. Quando il debito è estinto, il creditore autorizza la cancellazione con un documento. Per i mutui, grazie alla Legge Bersani 2007, la cancellazione è automatica e senza costi per il debitore se la banca comunica l’estinzione entro 30 giorni.

Tipologie e gradi di ipoteca

Ipoteca volontaria: nasce da un contratto scritto deciso liberamente tra le parti; è la forma più comune per garantire prestiti come i mutui.
Ipoteca giudiziale: viene iscritta a seguito di un provvedimento del giudice (ad esempio una sentenza che impone un pagamento o un risarcimento).
Ipoteca legale: si iscrive di diritto, senza il consenso del debitore, ai sensi dell’art. 2917 c.c.; spetta a chi vende un immobile, per garantire gli obblighi della vendita; ai coeredi, per garantire conguagli nella divisione.

Le ipoteche possono essere di primo grado o di gradi successivi. Verificare che l’ipoteca sia di primo grado è cruciale per la posizione del creditore. Nei mutui, l’importo dell’ipoteca è spesso superiore al capitale erogato (circa 150%–200%) per coprire interessi di mora e spese legali in caso di recupero del credito.

Effetti in caso di inadempimento

Se il debitore non paga, il creditore può procedere alla vendita forzata del bene ipotecato, di norma tramite asta. L’ipoteca dà al creditore una corsia preferenziale: sul ricavato della vendita, viene soddisfatto prima degli altri creditori.

Il prezzo d’asta può essere inferiore al valore di mercato. Anche se il debitore ha già rimborsato una parte del mutuo, potrebbe non recuperare quanto versato se il ricavato non copre l’intero debito residuo e le spese. Nel caso dei mutui, la casa oggetto di acquisto è di regola la garanzia ipotecaria e può essere venduta per soddisfare il credito in caso di mancato pagamento.