Cosa è il prestito vitalizio ipotecario

Siete un po’ avanti con gli anni – diciamo sopra i 60 – e avete bisogno di liquidità per esigenze particolari – mettiamo, per esempio, cure mediche? Una soluzione può essere il prestito vitalizio ipotecario, regolato dalla legge 44/2015, in vigore dal 6 maggio. Una data, questa, a partire dalla quale banche e finanziarie possono erogare tali finanziamenti, a medio e a lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e spese. Secondo la recente legge, che si applica ai prestiti vitalizi ipotecari stipulati dopo il 6 maggio, l’età minima per avere accesso a questo tipo di prodotto passa da 65 a 60 anni. In pratica, chiunque abbia 60 anni e oltre può chiedere e ricevere un prestito da una banca o da una finanziaria autorizzata offrendo però in garanzia un immobile residenziale di sua proprietà. Per inciso, non è possibile “mettere sul piatto” più di una casa. L’entità del prestito può andare, in linea di massima, dal 15% al 55% del valore di mercato dell’abitazione e in genere è più alta quanto maggiore è l’età di chi fa richiesta per ottenere il credito.

Tolti i casi di estinzione anticipata, i tempi di restituzione dipendono dalla durata della vita del proprietario. E se i proprietari sono due – moglie e marito – il “punto di riferimento” diventa l’ultimo coniuge vivente. In seguito, gli eredi possono decidere di rimborsare l’importo e tenersi la casa o di lasciarla alla società creditrice, che la venderà trattenendo la parte che le spetta e versando agli eredi l’eventuale differenza. Eredi che, volendo, possono occuparsi direttamente della vendita, soddisfacendo poi il creditore: ma devono farlo entro 12 mesi dalla scomparsa del contraente o dell’ultimo coniuge in vita. A tutela degli eredi, la legge prevede che la cifra da restituire non possa andare oltre il valore commerciale dell’immobile al momento della successione. Altro punto essenziale: il tasso d’interesse, che può essere fisso, variabile o con “tetto”. Funziona così: in caso di prestito vitalizio ipotecario di 100.000 euro con capitalizzazione degli interessi, il tasso del primo anno si applicherà ai 100.000 euro, quello del secondo anno ai 100.000 euro più gli interessi maturati e non rimborsati nel primo anno, e via a salire.

C’è quindi una seconda tutela, oltre al limite del valore dell’immobile: ossia, la possibilità per i proprietari di pagare gli interessi anno dopo anno, lasciando agli eredi “soltanto” l’incombenza del capitale iniziale. Occhio: se passa di mano, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti di godimento dell’immobile offerto in garanzia e di fronte ad atti che ne abbassino in modo significativo il valore, scatta l’obbligo di rimborso di tutto il debito in un’unica soluzione. E se si è deciso di rimborsare gradualmente gli interessi, il ritardato pagamento per almeno sette volte, anche non consecutive, può far saltare il contratto. Ma veniamo alle buone notizie: è prevista l’esenzione dalle imposte di bollo, di registro, ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative, in virtù di un’imposta sostitutiva. Il destinatario del prestito deve però continuare a pagare Imu, Tasi, Tari ed eventualmente l’Irpef sulle abitazioni non locate.