Come funziona il prestito vitalizio ipotecario
Una soluzione a metà tra un prestito personale e una nuda proprietà
Pubblicato il 18 luglio 2014
Dopo il via libera della Camera, la scorsa settimana, passa all'esame del Senato la nuova proposta di legge sulla disciplina del prestito vitalizio ipotecario. La proposta di legge ha l'obiettivo di semplificare le modalità d'accesso al prestito, rendendolo una forma realmente alternativa e praticabile di finanziamento che viene garantito da una proprietà immobiliare residenziale. Cosa è, in dettaglio, il prestito ipotecario vitalizio, detto anche “mutuo inverso”? Secondo quanto si legge nel dossier dei deputati Pd, “è un tipo particolare di finanziamento a lungo termine, diffuso nel mondo anglosassone, grazie al quale chi possieda un immobile può darlo in garanzia alle banche in modo da poter ottenere un prestito". In Italia, la disciplina di questa figura di finanziamento è affidata all’articolo 11-quaterdecies, comma 12 del decreto legge 203 del 2005: una disciplina finora considerata poco praticabile, in virtù di una formulazione troppo scarna e troppo poco definita.
La ratio della nuova proposta di legge in esame al Senato - costituita da un unico articolo e avanzata dal Pd - consiste nel poter rendere questo istituto una vera forma di finanziamento concretamente praticabile e realmente alternativa ai canali tradizionali. Il contenuto della nuova proposta di legge fa sue le elaborazioni in materia di prestito vitalizio ipotecario presentate da Abi e da 13 associazioni di consumatori. La proposta si basa sulla constatazione che, in Italia, attualmente sono rilevabili alcune condizioni favorevoli per sviluppare questo strumento: anzitutto, il progressivo invecchiamento della popolazione, poi la grande disponibilità di immobili in proprietà, che possono essere dati in garanzia in modo da ottenere un finanziamento. Nel nostro Paese, infatti, il reddito degli over 65 si sta drasticamente riducendo, mentre resta su livelli elevati la ricchezza netta della stessa classe di popolazione. Questa ricchezza potrebbe essere smobilizzata per soddisfare esigenze diverse, come per esempio, mettere mano a consumi che comportino spese rilevanti, integrare il reddito o più semplicemente, avere disponibilità economiche immediate oppure ancor supportare i figli che intendono acquistare la propria abitazione, aiutandoli a versare il necessario anticipo in contanti.
Su un punto sono tutti d'accordo: questo provvedimento, una volta entrato in vigore secondo le nuove direttrici, può facilmente diventare uno strumento forte per il credito delle famiglie, con importanti ricadute economiche. Nel Regno Unito, per esempio, dopo la crisi finanziaria e immobiliare del biennio 2008-2009, proprio questo tipo di prestito ha messo sul mercato almeno 5 miliardi di sterline di credito bancario alle famiglie. Stessa cosa potrebbe accadere in Italia, dove le persone che possono usufruire di questo prestito sono centinaia di migliaia: con la nuova riforma le banche potrebbero immettere nel circuito finanziario miliardi di euro di nuove risorse destinate alle famiglie, facendo leva sulla principale ricchezza delle famiglie nostrane, cioè la proprietà immobiliare.
Ma come funziona il prestito vitalizio ipotecario? Si tratta di un contratto tra proprietari di una casa, che abbiano età superiore a 60 anni (mentre il testo originario vigente prevedevano il tetto dei 65 anni) e una banca oppure un intermediatore finanziario regolamentato dal Testo unico bancario, attraverso cui il proprietario ottiene il finanziamento garantito dall’ipoteca scritta sulla casa. Il meccanismo di funzionamento è semplice. Il finanziamento che verrà erogato (in un’unica soluzione) sarà pari a una parte del valore di mercato che ha l'immobile e potrà essere speso per esigenze di liquidità del proprietario (come un vero e proprio prestito personale), senza che questi sia obbligato, prima della scadenza del contratto, a lasciare l'abitazione o a ripagare capitale e interessi sul prestito. Il rimborso del prestito avverrà anch'esso in un'unica soluzione alla scadenza (sconosciuta, a priori) ed è pure prevista la capitalizzazione annuale degli interessi e delle spese. La differenza tra questo prestito e un altro meccanismo simile, cioè la vendita della nuda proprietà (adoperata oggi, secondo le statistiche, da oltre 20 mila persone l'anno) consiste soprattutto nel vantaggio di non perdere la proprietà dell'immobile: col prestito vitalizio ipotecario, insomma, non si preclude agli eredi la possibilità di recuperare l'immobile che sia stato dato in garanzia, lasciando agli eredi stessi la scelta di rimborsare il credito della banca e di estinguere la relativa ipoteca.
L'intenzione, con la nuova proposta di legge, è modificare alcuni punti che finora hanno bloccato l’applicazione in Italia di questo istituto (uno per tutti: l’assenza di agevolazioni fiscali). In dettaglio, il nuovo decreto prevede l’esplicitazione di tutti gli eventi che possano dare vita al rimborso del debito in un’unica soluzione. Alcuni esempi di questi eventi sono: a) la morte del soggetto finanziato, il trasferimento anche parziale della proprietà oppure di altri diritti reali o di godimento sull’immobile che sia stato dato in garanzia o ancora il verificarsi di atti che ne riducano il valore; b) la possibilità di concordare, alla stipula del contratto - e quindi prima che si verifichino gli eventi che danno luogo al rimborso integrale - le modalità di rimborso graduale della quota di interessi e spese (quota su cui non si applica alcuna capitalizzazione annuale di interessi); c) l’introduzione di agevolazioni fiscali previste per operazioni di credito a medio o lungo termine, come ad esempio l'esenzione dall'imposta di registro, da quella di bollo, ipotecaria, catastale e da tasse su concessioni governative; d) una serie di modifiche alle regole sull’ipoteca dell’immobile dato a garanzia dell’ente erogatore del finanziamento e dell'acquirente dell’immobile. In questo senso la nuova regolamentazione prevede che il prestito vitalizio ipotecario venga garantito da un'ipoteca di primo grado sulla casa, come accade per l’ipoteca bancaria, e che, nel caso in cui, entro dodici mesi dagli eventi che obbligano al rimborso in unica soluzione, il finanziamento non venga rimborsato del tutto (sia dal cliente che dagli eredi) la banca possa vendere la casa a un valore che sia pari a quello di mercato, usando poi il ricavato di questa vendita per estinguere il credito, pur restando fermo il diritto degli eredi a percepire la differenza eventuale fra il prezzo di vendita e il debito da restituire; e) la possibilità, per gli eredi del beneficiario (se il proprietario non decide di rimborsare il finanziamento in anticipo) di scegliere tra estinzione del debito verso la banca, vendita dell’immobile ipotecato o, ultimo caso, affidamento della vendita a banca mutuataria in modo da per rimborsare il credito.
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Il profilo dell'autore
Franco Canevesio, nato a Genova, è un giornalista professionista la cui attività è principalmente focalizzata su temi di economia e borsa.
Ha lavorato a La Repubblica, nei primi anni ’90, dedicandosi alla cronaca e collaborando, nello stesso periodo, con diverse televisioni private liguri. Trasferitosi a Milano, ha lavorato come capo redattore di Italia-iNvest.com, il primo sito specializzato in economia in Italia. Franco Canevesio ha anche lavorato al sito di Giuseppe Turani “Lettera finanziaria”. Per ciò che concerne la carta stampata ha collaborato con La Repubblica – Affari & Finanza ed è stato redattore capo di Finanza e Mercati. Attualmente, lavora presso MF-Milano Finanza.